Werden nach erfolgter fristloser Kündigung Mietrückstände spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungklage bezahlt, kann die Kündigung des Vermieters unwirksam werden. Dies gilt aber nicht ohne weiteres auch für eine zusätzlich und hilfsweise ausgesprochene fristgemäße, also die gesetzlichen Fristen beachtende Kündigung.

Dem Urteil des Bundesgerichtshof (BGH) vom 16.02.2005, Az.: VIII ZR 6/04 lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Die beklagte Mieterin war mit ihrer geschuldeten Miete in Zahlungsrückstand geraten und deshalb das Mietverhältnis vom Vermieter fristlos, hilfsweise fristgemäß gekündigt worden. Während des Prozesses auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zahlte das zuständige Sozialamt für die Mieterin den rückständigen Mietzins, worauf die fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam wurde. Der Vermieter hatte das Mietverhältnis jedoch auch (hilfsweise) fristgemäß gekündigt, mit der Begründung, dass die Mieterin aufgrund ihres Zahlungsrückstandes ihre vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt habe (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

In der Rechtsprechung war umstritten, ob die nachträgliche Entrichtung von Mietrückständen auch die Wirkung einer auf Zahlungsverzug gestützten fristgemäßen Kündigung entfallen läßt. Dies hat der BGH nun verneint.

Eine gesetzliche Bestimmung, wonach bei Ausgleich des Zahlungsrückstands die Kündigung unwirksam wird, existiert für die fristgemäße Kündigung nicht. Allerdings kann sich die Mieterin bei einer fristgemäßen Kündigung – anders als bei der fristlosen – darauf berufen, dass Ihre Zahlungsunfähigkeit unverschuldet, z.B. infolge unvorhergesehener wirtschaftlicher Engpässe, war. Dann wäre auch die fristgemäße Kündigung unwirksam.

(veröffentlicht im Freisinger Tagblatt vom 27.10.2005)

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