Bierwisch & Kistler

Rechtsanwälte Partnerschaft

Mietrecht

Mit Wirkung ab dem 1.9.2001 hat sich das bis dahin gültige Mietrecht zum Teil gravierend geändert. Hieraus ergeben sich insbesondere bei vor diesem Zeitpunkt abgeschlossenen Mietverträgen häufig Rechtsprobleme. Gerne sind wir Ihnen bei der Überprüfung Ihres "alten Mietvertrages" bezüglich des neuen Mietrechts behilflich. Selbstverständlich wird vom Gesetzgeber unter den Regelungen zum Mietrecht in den §§ 535 bis 580a BGB nicht nur das Wohnraummietrecht behandelt, sondern auch das über den Gewerberaum sowie "anderer Sachen" (wie Grundstücke, Schiffe, etc.). Aufgrund des Schwerpunktes im BGB erlauben auch wir uns im Folgenden primär das Wohnraummietrecht zu behandeln.

 

"Dauerbrenner" Mietkaution

Wolfgang Kistler Apr 14 2016
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Während eines laufenden Mietvertrags darf laut BGH die vom Mieter geleistete Kaution nicht in Anspruch genommen werden, um vom Mieter bestrittene Forderungen des Vermieters auszugleichen. Sind im Mietvertrag Regelungen enthalten, die dem Vermieter den Rückgriff in solchen Fällen auf die Kaution erlauben, so sind diese unwirksam. Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Eine Mieterin hatte eine Kaution in Höhe von € 1.400,00 geleistet. Als die Mieterin die Miete wegen verschiedener Mängel minderte, griff der Vermieter auf die Kaution zurück. Die rückständige Miete beglich er mit der Kaution. Der Vermieter berief sich dabei auf folgende Klausel im Mietvertrag:

 

Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen“.

 

Die Mieterin verlangte die Rückzahlung des vom Kautionskonto entnommenen Betrags. Der Bundesgerichtshof gab ihr Recht: Vermieter dürfen während eines laufenden Mietvertrags nicht auf die vom Mieter geleistete Kaution zur Befriedigung streitiger Forderungen zurückgreifen. Vermieter müssen die Kaution getrennt von ihrem eigenen Vermögen anlegen. Damit soll sichergestellt werden, dass der Mieter die Kaution nach dem Ende des Mietvertrags vollständig zurückerhält, wenn dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde aber unterlaufen, wenn der Vermieter die Kaution bereits während des Mietvertrags auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte.

BGH, Urteil vom 7. Mai 2014, Aktenzeichen: VIII ZR 234/13

 

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