Bierwisch & Kistler

Rechtsanwälte Partnerschaft

Mietrecht

Mit Wirkung ab dem 1.9.2001 hat sich das bis dahin gültige Mietrecht zum Teil gravierend geändert. Hieraus ergeben sich insbesondere bei vor diesem Zeitpunkt abgeschlossenen Mietverträgen häufig Rechtsprobleme. Gerne sind wir Ihnen bei der Überprüfung Ihres "alten Mietvertrages" bezüglich des neuen Mietrechts behilflich. Selbstverständlich wird vom Gesetzgeber unter den Regelungen zum Mietrecht in den §§ 535 bis 580a BGB nicht nur das Wohnraummietrecht behandelt, sondern auch das über den Gewerberaum sowie "anderer Sachen" (wie Grundstücke, Schiffe, etc.). Aufgrund des Schwerpunktes im BGB erlauben auch wir uns im Folgenden primär das Wohnraummietrecht zu behandeln.

 

Vorsicht bei Zeitmietverträgen!

Wolfgang Kistler Feb 16 2017
Mietrecht >>

Soll eine Wohnung nur für eine bestimmte Zeit vermietet werden, muss besondere Vorsicht an den Tag gelegt werden. Tatsächlich können Mietverträge nur in bestimmten Ausnahmefällen zeitlich befristet werden.

Das Mietrecht schreibt zum Beispiel vor, dass ein Mietvertrag nur dann zeitlich befristet werden kann, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder für Angehörige seines Haushalts nutzen will. Auch kann ein Mietvertrag befristet werden, wenn die Wohnung anschließend wesentlich verändert oder instand gesetzt werden soll. Der Vermieter muss zudem dem Mieter unbedingt bereits bei Vertragsabschluss den Grund der Befristung schriftlich mitteilen. Geschieht das nicht, gilt das Mietverhältnis als auf unsbestimmte Zeit abgeschlossen. Dies hat dann ggf. zur Folge, dass der Vermieter, anders als der Mieter, einen Kündigungsgrund benötigt und im Einzelfall sogar an längere Kündigungsfristen gebunden ist, als der Mieter.

In zahlreichen Fällen wird aber von Gerichten eine unwirksame Befristung des Mietvertrags in einen beidseitigen Verzicht auf Kündigungen umgedeutet. Dann ist eine ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf der unwirksam vereinbarten Mietzeit möglich. Aber auch bei einem im Mietvertrag für eine bestimmte Dauer vorgesehenen Verzicht des Vermieters und des Mieters auf eine Kündigung muss aufgepasst werden. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 23.08.2016 (VIII ZR 23/16) sind solche Kündigungsverzichte nur dann durch vertragliche Klauseln möglich, wenn der Kündigungsverzicht nicht länger als vier Jahre dauert. Bei Studenten dürfte die zulässige maximale Befristung wohl bei etwa zwei Jahren liegen. Der BGH ist der Meinung, dass bei Studenten ein besonders schutzwürdiges Bedürfnis nach einem besonderen Maß an Mobilität und Flexibilität besteht, um auf Unwägbarkeiten des Studienverlaufs und ausbildungsbedingte Erfordernisse eines Ortswechsels angemessen reagieren zu können (BGH, Urteil vom 15.07.2009, VIII ZR 307/08).

Aufgrund der vielen unterschiedlichen vertraglichen Regelungen empfiehlt sich stets eine anwaltliche Beratung im Einzelfall.

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