Schönheitsreparaturen: Außenanstrich von Türen und Fenstern

Mietvertragliche Regelungen, die dem Mieter die Pflicht auferlegen, Schönheitsreparaturen durchzuführen, sind immer wieder ein Thema der höchstrichterlichen Rechtsprechung. So hatte der Bundesgerichtshof in den letzten Monaten mehrfach über vertragliche Regelungen zu entscheiden, die dem Mieter bestimmte Fristen zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auferlegten. Nun lag dem Bundesgerichtshof ein Mietvertrag zur Entscheidung vor, mit welchem der Mieter verpflichtet wurde, nicht nur das Streichen der Innenseiten von Fenstern und Türen, sondern auch den Außenanstrich vorzunehmen. Im Mietvertrag fand sich hierzu folgende Formulierung:

"Schönheitsreparaturen trägt der Mieter einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia. (...) Er hat folgende Arbeiten fachgerecht auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster."

Der Mieter zog aus, ohne jedoch die geforderten Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Der Vermieter klagte sodann gegen den Mieter auf Schadensersatz. Nach einem längeren Prozess musste sich auch der Bundesgerichtshof mit diesem Thema befassen. Dieser kam zu dem Ergebnis, dass dem Kläger kein   Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen zusteht. Der Außenanstrich von Fenstern und Türen stellt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs keine Schönheitsreparatur dar. Die Verpflichtung, nicht nur den Innen- sondern auch den Außenanstrich von Türen und Fenstern vorzunehmen, führt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters.

Dies wiederum hatte zur Folge, dass der Mieter keinerlei Schönheitsreparaturen, auch nicht die anderen Arbeiten, die dem Mieter auferlegt wurden, wie z.B. das Streichen der Wände und Decken, vornehmen musste. Die Unwirksamkeit der Verpflichtung des Mieters zum Außenanstrich von Türen und Fenstern führt zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter. Die bloße Streichung der unzulässigen Arbeiten liefe der Sache nach auf eine - nach dem Gesetz unzulässige - geltungserhaltende Reduktion hinaus (BGH Urteil vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 210/08).

Gerade in alten Mietverträgen finden sich häufig Klauseln, die nach heutiger Rechtsprechung unwirksam sind. Es empfiehlt sich daher stets eine genaue Überprüfung der vertraglichen Regelung anhand der aktuellen Rechtsprechung.

Artikel veröffentlicht im Freisinger Tagblatt vom 27.03.2009

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